Compra una casa y que te la financie el dueño.

El financiamiento del vendedor es cuando el comprador le paga directamente al dueño de la propiedad en vez de pedirle plata a un banco. Puede parecer una solución cuando no te dan un préstamo tradicional, pero no es un cuento de hadas: hay riesgos grandes para las dos partes. Acá va una explicación clara de cómo funciona, sus ventajas y sus problemas.

Cómo funciona

El vendedor actúa como si fuera un banco. El comprador pone una seña y después paga cuotas mensuales con interés. La propiedad queda como garantía: si el comprador deja de pagar, el vendedor puede recuperar la casa, como haría un banco. Pero a diferencia de una hipoteca común, el comprador no tiene el título legal hasta que paga todo. Por eso es clave firmar un contrato bien armado, con abogado de por medio.

Por qué existe

Después de la crisis subprime de 2008, los bancos se pusieron más duros para dar créditos. Mucha gente con mal historial quedó afuera. El financiamiento del vendedor se convirtió en una opción alternativa, sobre todo en EE.UU., para quienes no califican en el sistema bancario. También hay inversores que compran estos contratos, pero solo si están bien armados, con buena garantía, tasa razonable y un comprador confiable.

Lo bueno

• Menos costos: No hay que pagar tantos gastos de cierre.
• Términos flexibles: Se puede negociar tasa de interés, cuotas, o incluso cosas como electrodomésticos incluidos.
• Sin bancos de por medio: No hay que pasar por todo el papeleo bancario ni pagar seguros de hipoteca.
• Beneficio para el vendedor: Puede cobrar más interés, vender la propiedad “tal como está” sin arreglos, y repartir la ganancia en el tiempo para pagar menos impuestos.

Lo malo

• Sin título, sin garantías: Podés pagar durante años y perder todo por un solo atraso, porque no sos dueño legal.
• Riesgo para el comprador: Si el vendedor tiene una hipoteca y deja de pagarla, la casa puede ir a remate, y vos quedás afuera.
• Falta de controles: Muchos no hacen inspecciones ni tasaciones, y pueden terminar pagando de más o comprando algo con problemas ocultos.
• Abuso y estafa: Organizaciones como el Center for American Progress dicen que este sistema puede ser depredador. Un estudio en Texas (2012) mostró que menos del 20% logró ser dueño completo. Encima, el comprador tiene que pagar impuestos, arreglos y seguro, sin ser el dueño.
• Recuperar la casa puede tardar: Si el comprador no paga, el vendedor puede tardar hasta un año en recuperar la propiedad, depende del contrato.
• Seña baja, compromiso flojo: Si el pago inicial es chico, el comprador puede abandonar fácil y dejar al vendedor en banda.

Cómo protegerse de los abusos

En 2010, la Ley Dodd-Frank impuso reglas para frenar los préstamos abusivos en estos casos. Limitó ciertas prácticas, pero igual los compradores están menos protegidos que con una hipoteca tradicional, sobre todo en algunos estados.

Pensalo dos veces

Puede parecer la única salida para quien no consigue un préstamo, pero es una apuesta riesgosa.